Comprar una casa es probablemente la decisión financiera más grande que tomará la mayoría de los mexicanos. Y también la que se toma con menor información real y mayor influencia emocional. Los costos de un crédito hipotecario mal elegido pueden sumarse a cientos de miles de pesos adicionales sobre el precio de compra.
Los tres sistemas principales
INFONAVIT: Para trabajadores formales con aportaciones. Usa el saldo de la subcuenta de vivienda como enganche. La tasa de interés depende del salario mensual integrado y puede ir del 1.84% al 10% anual. El crédito se denomina en pesos y la tasa puede ser fija o en veces salario mínimo (VSM), lo que genera confusión. La ventaja: acceso para quienes no califican a crédito bancario. La desventaja: proceso burocrático y restricciones en el tipo de vivienda.
FOVISSSTE: Exclusivo para trabajadores del gobierno. Tasas fijas en VSM o en pesos, procedimiento similar al INFONAVIT. Generalmente mejores condiciones que INFONAVIT en tasas nominales.
Crédito bancario: Más flexible en tipo y ubicación de propiedad. Tasas fijas en pesos del 10 al 14% anual con plazo de 10–20 años. Requiere mayor comprobación de ingresos y enganche propio (generalmente 10–20% del valor de la propiedad).
Los costos que no están en el CAT
El CAT incluye tasa, comisión por apertura y algunos gastos. No incluye: escrituración (1–3% del valor de la propiedad), avalúo ($3,000–$8,000 MXN), estudio socioeconómico y legal, impuesto sobre adquisición de inmuebles (2% en la mayoría de los estados), y el seguro de vida y daños obligatorio durante todo el crédito (que puede ser el 0.3–0.5% del saldo insoluto anual).
El verdadero costo de comprar una casa incluye entre el 5 y el 9% del valor de la propiedad solo en gastos de cierre (escrituración, impuestos, avalúo, comisión inmobiliaria). Para una casa de $1 millón de pesos, estos gastos pueden sumar $50,000–$90,000 adicionales que deben tenerse en efectivo antes de firmar.
La calculadora honesta de capacidad de compra
Los bancos aprueban créditos de hasta el 30–35% del ingreso mensual como pago. Pero la capacidad cómoda es diferente a la capacidad máxima aprobada. Un crédito cuya mensualidad sea el 25% del ingreso neto, con fondo de emergencia intacto y sin sacrificar ahorro para el retiro, es un crédito sostenible. Por encima del 30%, cualquier imprevisto (reparación, gasto médico, pérdida temporal de ingreso) genera presión financiera severa.